Immobilie privat kaufen oder lieber über die GmbH?

Wie Immobilien besteuert werden

Privat gehal­tene Immo­bi­lien haben einen wesent­li­chen Vorteil: Du kannst sie spätes­tens nach 10 Jahren steu­er­frei verkaufen.

In der GmbH ist ein Verkauf hingegen immer steu­er­pflichtig. Über die 6b-Rück­lage (§ 6b EStG) kann die Besteue­rung zwar aufge­schoben werden – aber aufge­schoben ist nicht aufgehoben.

Der Vorteil der GmbH liegt in der nied­ri­geren Ertrags­be­steue­rung: Wenn die Immo­bilie zu versteu­ernde Erträge erzielt, dann werden diese in einer GmbH mit 30% besteuert, in einer ausschließ­lich vermö­gens­ver­wal­tenden GmbH sogar nur mit rund 16%.

Bei privaten Immo­bi­lien werden die Miet-Erträge im persön­li­chen Einkommen besteuert.

Was das für selbst genutzte Immobilien bedeutet

Wenn du in der Immo­bilie selbst wohnen möch­test, dann ist die Schluss­fol­ge­rung klar: Eine selbst genutzte Immo­bilie soll­test du immer privat kaufen.

Denn wenn du selbst darin wohnst, erwirt­schaftet die Immo­bilie keine Erträge und ohne Erträge greift der Steu­er­vor­teil der GmbH nicht.

Hinzu kommt, dass du eine selbst genutzte Immo­bilie schon deut­lich früher steu­er­frei verkaufen kannst – du musst nicht die vollen 10 Jahre warten.

Wenn du die Immo­bilie nach dem Kauf ausschließ­lich selbst bewohnst, kannst du sie jeder­zeit steu­er­frei verkaufen.

War die Immo­bilie zeit­weilig vermietet, reicht es für einen steu­er­freien Verkauf, wenn du die Immo­bilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden voran­ge­gan­genen Kalen­der­jahren selbst bewohnt hast.

Für das eigene Verständnis lohnt es sich, die entschei­denden Passagen im Gesetz selbst nach­zu­lesen. Alles Wich­tige zum steu­er­freien Verkauf von Immo­bi­lien findest du im Einkom­men­steu­er­ge­setz § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1.

Wie du den Kauf von Miet-Immobilien gestalten kannst

Bei vermie­teten Immo­bi­lien im Privat­ei­gentum werden die Miet­erträge als persön­li­ches Einkommen versteuert.

Für Ange­stellte und Selb­stän­dige mit Einzel­un­ter­nehmen bedeutet das zwangs­läufig eine recht hohe Besteue­rung: Die Miet­erträge kommen zu ihrem Gehalt oder dem selb­stän­digen Einkommen hinzu.

Wenn sie ohne die Miet­erträge schon mehr als 60.000 Euro pro Jahr verdienen, wird jeder Euro zusätz­li­ches Einkommen im Spit­zen­steu­er­satz von 42% besteuert – also auch die Mieterträge.

Mit einer GmbH hast du jedoch mehr Spiel­raum: Denn du bestimmst, wie viel Gehalt du dir auszahlst.

Steu­er­lich am geschick­testen ist es, wenn du dir nicht mehr Gehalt auszahlst, als du für deinen Lebens­un­ter­halt benö­tigst. Wenn du verstehen möch­test, warum das so ist, soll­test du meinen Best­seller Weniger Steuern & mehr Vermögen lesen.

Hast du private Miet-Erträge, kannst du dir ein entspre­chend gerin­geres Gehalt auszahlen. Durch das gerin­gere Gehalt erhöht sich der Gewinn in der GmbH.

So verschiebst du die Miet-Erträge wirksam in die GmbH, wo sie nur mit 30% besteuert werden statt im Spitzensteuersatz.

Auf diese Weise kommst du in den Genuss beider Vorteile: die Steu­er­frei­heit nach 10 Jahren nutzen im Privat­ver­mögen und nied­ri­gere Ertrags­be­steue­rung in der GmbH.

Erst wenn deine Miet­ein­nahmen höher sind, als du für deinen Lebens­un­ter­halt benö­tigst, lohnt es sich, über eine Immo-GmbH nachzudenken.

Welche Immobilien du auf keinen Fall persönlich kaufen solltest

Falls du planst, eine Gewerbe-Immo­bilie zu kaufen, die dann deine Operativ-GmbH nutzen soll, dann kauf diese auf keinen Fall persönlich.

Über­lässt ein Gesell­schafter seiner GmbH betriebs­not­wen­diges Vermögen, begründet dies einen gemein­samen Betrieb aus der Gewerbe-Immo­bilie und den GmbH-Anteilen.

Wenn du dann später die Immo­bilie verkaufst oder ander­weitig vermie­test, resul­tiert das in einer Aufspal­tung des gemein­samen Betriebs.

Diese Betriebs­auf­spal­tung führt zur Aufde­ckung der stillen Reserven und eine hohen Steuerzahlungen.

Hol dir das Eigenkapital als Darlehen von der GmbH

Auch wenn du eine Immo­bilie privat kaufst, soll­test du das Eigen­ka­pital nicht aus deinem persön­lich versteu­ertem Einkommen nehmen.

Statt­dessen soll­test du dir das Eigen­ka­pital als Darlehen von deiner GmbH holen. Mit einem Gesell­schaf­ter­dar­lehen kannst du das Kapital der GmbH nutzen, ohne es persön­lich versteuern zu müssen.

Wenn du das Eigen­ka­pital aus deinem persön­lich versteu­ertem Einkommen nimmst, so hast du dir in der Vergan­gen­heit mehr Gehalt ausge­zahlt, als du für den Lebens­un­ter­halt benötigst.

Höchst­wahr­schein­lich hast du dieses zusätz­liche Gehalt im Spit­zen­steu­er­satz von 42% versteuert. Von 100 Euro Gehalt vor Steuern, verbleiben nach Steuern dann nur noch 58 Euro. Falls du Kirchen­steuer zahlst, dann bleibt noch weniger übrig.

Gewinne in der GmbH werden nur mit rund 30% besteuert. Von 100 Euro vor Steuern bleiben in der GmbH nach Steuern noch 70 Euro.

Wenn du dir das Eigen­ka­pital aus der GmbH holst, hast du somit rund 20% mehr Eigen­ka­pital zur Verfü­gung (70 Euro von 100 Euro, statt nur 58 Euro).

In diesem Artikel erfährst du, wie du rechts­si­cher ein Darlehen von deiner GmbH erhalten kannst.

Dieses Beispiel zeigt wunderbar, wie viel Gestal­tungs­spiel­raum du als Unter­neh­merin oder Unter­nehmer mit einer GmbH gewinnst.