Immobilie an GmbH verkaufen und so steuerfrei Geld aus der GmbH ziehen
Immobilie an GmbH verkaufen und so steuerfrei Geld aus der GmbH ziehen

Immobilie an GmbH verkaufen und so steuerfrei Geld aus der GmbH ziehen

von Alexander Keck
von Alex­ander Keck 

Autor der Best­seller »Weniger Steuern & mehr Vermögen« und »GmbH gründen«

Meist ist es besser, eine Immo­bilie privat zu kaufen, statt über die GmbH (⇐ klick auf den Link, wenn du nach­lesen möch­test, warum das so ist).

In diesem Artikel zeige ich dir, welche Vorteile es hat, die Immo­bilie später an die eigene GmbH zu verkaufen. 

Vor allem, wenn es sich bei dieser GmbH um eine spezi­elle Immo­bi­lien-GmbH oder Immo-GmbH handelt.

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Inhaltsverzeichnis

Die privat gekauften Immobilien steuerfrei an die GmbH verkaufen

Nach spätes­tens 10 Jahren ist der Verkauf einer privaten Immo­bilie steu­er­frei – auch, wenn du die Immo­bilie an deine eigene GmbH verkaufst, musst du den Veräu­ße­rungs­ge­winn nicht versteuern.

Hast du dir beim Kauf das Eigen­ka­pital als Darlehen von der GmbH geholt, kann das Darlehen der GmbH mit dem Kauf­preis verrechnet werden.

Der Kauf­preis für die GmbH sollte dabei nicht über dem Markt­wert der Immo­bilie liegen – wie bei allen Geschäften zwischen dir als Gesell­schafter und deiner GmbH sollte der Immo­bi­li­en­ver­kauf fremd­üb­lich sein.

Durch den Verkauf kannst du steuerfrei Kapital aus der GmbH ziehen

Auch wenn der Verkauf für dich persön­lich steu­er­frei ist, muss die GmbH die Grund­er­werb­steuer (ja nach Bundes­land zwischen 3,5% und 6,5%) und die Notar­kosten (zwischen 1,5% und 2%) tragen.

Das bedeutet: Die GmbH zahlt den Kauf­preis steu­er­frei an dich aus. Zusätz­lich muss sie jedoch die Kauf­ne­ben­kosten von 5% und 8,5% des Kauf­preises tragen.

Das ist eine äußerst güns­tige Möglich­keit, das Vermögen aus der GmbH in Dein Privat­ver­mögen zu über­führen – güns­tiger als Gehalts­zah­lungen oder Gewinnausschüttungen.

Die Anschaf­fungs­kosten aus Kauf­preis plus Neben­kosten zahlt die GmbH aus ihrem schon versteu­erten Gewinn, also nach Steuern.

Anders formu­liert: Die GmbH kann die Anschaf­fungs­kosten nicht sofort gewinn­min­dernd absetzen.

Dafür kann sie künftig die höheren Anschaf­fungs­kosten abschreiben – zwischen 2% und 3% pro Jahr.

Insbe­son­dere, wenn der Markt­wert der Immo­bilie zwischen deinem Kauf und dem Verkauf an die GmbH gestiegen ist, hat die GmbH eine deut­lich höhere Abschrei­bung, als du sie vorher im Privat­ver­mögen hattest.

Woher die GmbH das Geld nimmt

Option 1: Wenn du den ursprüng­li­chen Kauf der Immo­bilie durch ein Darlehen der GmbH finan­ziert hast, dann können Kauf­preis und Darlehen mitein­ander verrechnet werden.

Option 2: Deine opera­tive GmbH hat in den vergan­genen Jahren genü­gend Gewinne erwirt­schaftet, um den Kauf­preis an dich auszahlen zu können.

Die Gewinne der opera­tiven GmbH können über Gewinn­aus­schüt­tungen in die Holding gezogen werden oder über Darlehen in die GmbH geschoben werden, die die Immo­bilie kauft.

Option 3: Wenn du privat gar nicht so viel Cash auf einmal benö­tigst oder wenn in der GmbH noch nicht genü­gend Kapital vorhanden ist, um den Kauf­preis zu finan­zieren, kannst du der GmbH auch ein Verkäu­fer­dar­lehen geben. Dieses Darlehen tilgt die GmbH dann aus ihren künf­tigen Erträgen.

Option 4: Die GmbH holt sich ein Bank­dar­lehen für den Kauf der Immobilie.

Option 5: Alle vorhe­rigen Optionen können beliebig mitein­ander kombi­niert werden.

Welche GmbH die Immobilie kaufen sollte

Bislang habe ich immer von der GmbH geschrieben, weil ich erst das Grund­prinzip erläu­tern wollte.

Jetzt sind wir bereit für fort­ge­schrit­tene Steuergestaltungen.

Beginnen wir damit, welcher GmbH du die Immo­bilie nicht verkaufen soll­test: der opera­tiven GmbH.

Die Immo­bilie ist Vermögen und Vermögen soll­test du möglichst von den Haftungs­ri­siken des opera­tiven Geschäfts trennen.

Besser ist es, wenn deine Holding die Immo­bilie kauft.

Das ist meist die beste Option, wenn die Immo­bilie keine oder nur geringe zu versteu­ernde Erträge erwirt­schaftet und das weitere Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zial nicht allzu hoch ist.

Bei hohen Miet­erträgen und Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zial lohnt es sich, über eine Immo-GmbH nachzudenken.

Eine GmbH, die ausschließ­lich eigenes Vermögen verwaltet und nicht gewerb­lich tätig ist, kann bean­tragen, dass auf die Erträge aus Vermie­tung und Verpach­tung keine Gewer­be­steuer gezahlt werden muss.

In einer solchen Immo-GmbH werden somit die Miet­erträge dann nur mit der Körper­schaft­steuer und Soli­da­ri­täts­zu­schlag von zusammen knapp 16% besteuert.

Diesen Steu­er­vor­teil kann die Immo-GmbH natür­lich nur bei entspre­chend hohen Erträgen ausspielen, etwa bei großen oder mehreren Immobilien.

Die Immo-GmbH grün­dest du dann zum Beispiel als Tochter deiner Holding.

Grund­sätz­lich wäre es auch möglich, dass deine Holding selbst ausschließ­lich vermö­gens­ver­wal­tend tätig ist und daher die Gewer­be­steu­er­kür­zung auf Miet­erträge bean­spru­chen kann.

In diesem Artikel erläu­tere ich, warum Unter­neh­me­rinnen und Unter­nehmer zuerst eine gewerb­liche Holding haben und dann bei Bedarf zusätz­lich eine rein vermö­gens­ver­wal­tende Holding oder Immo-GmbH gründen sollten.

Nur mit einer Immobilien-Steuerberatung

Selbst­ver­ständ­lich soll­test du dich bei allen Immo­bi­lien-Geschäften steu­er­lich beraten lassen.

Weil Immo­bi­lien ein Spezi­al­thema ist, mit vielen Beson­der­heiten und Stol­per­fallen, würde ich mich immer an eine auf Immo­bi­lien spezia­li­sierte Steu­er­be­ra­tung wenden.

Melde dich gern bei mir, wenn du da eine Empfeh­lung suchst.

War dieser Beitrag für dich hilf­reich? Falls dieser Beitrag noch nicht alle deine Fragen zum Thema beant­wortet, schreibe mir bitte eine E‑Mail an feedback@unternehmergold.de (kopiere bitte die URL dieses Beitrags in deine E‑Mail, damit ich einfa­cher zuordnen kann, worauf du dich beziehst).

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