Immobilie an GmbH verkaufen und so steuerfrei Geld aus der GmbH ziehen

Die privat gekauften Immobilien steuerfrei an die GmbH verkaufen

Nach spätes­tens 10 Jahren ist der Verkauf einer privaten Immo­bilie steu­er­frei – auch, wenn du die Immo­bilie an deine eigene GmbH verkaufst, musst du den Veräu­ße­rungs­ge­winn nicht versteuern.

Hast du dir beim Kauf das Eigen­ka­pital als Darlehen von der GmbH geholt, kann das Darlehen der GmbH mit dem Kauf­preis verrechnet werden.

Der Kauf­preis für die GmbH sollte dabei nicht über dem Markt­wert der Immo­bilie liegen – wie bei allen Geschäften zwischen dir als Gesell­schafter und deiner GmbH sollte der Immo­bi­li­en­ver­kauf fremd­üb­lich sein.

Durch den Verkauf kannst du steuerfrei Kapital aus der GmbH ziehen

Auch wenn der Verkauf für dich persön­lich steu­er­frei ist, muss die GmbH die Grund­er­werb­steuer (ja nach Bundes­land zwischen 3,5% und 6,5%) und die Notar­kosten (zwischen 1,5% und 2%) tragen.

Das bedeutet: Die GmbH zahlt den Kauf­preis steu­er­frei an dich aus. Zusätz­lich muss sie jedoch die Kauf­ne­ben­kosten von 5% und 8,5% des Kauf­preises tragen.

Das ist eine äußerst güns­tige Möglich­keit, das Vermögen aus der GmbH in Dein Privat­ver­mögen zu über­führen – güns­tiger als Gehalts­zah­lungen oder Gewinnausschüttungen.

Die Anschaf­fungs­kosten aus Kauf­preis plus Neben­kosten zahlt die GmbH aus ihrem schon versteu­erten Gewinn, also nach Steuern.

Anders formu­liert: Die GmbH kann die Anschaf­fungs­kosten nicht sofort gewinn­min­dernd absetzen.

Dafür kann sie künftig die höheren Anschaf­fungs­kosten abschreiben – zwischen 2% und 3% pro Jahr.

Insbe­son­dere, wenn der Markt­wert der Immo­bilie zwischen deinem Kauf und dem Verkauf an die GmbH gestiegen ist, hat die GmbH eine deut­lich höhere Abschrei­bung, als du sie vorher im Privat­ver­mögen hattest.

Woher die GmbH das Geld nimmt

Option 1: Wenn du den ursprüng­li­chen Kauf der Immo­bilie durch ein Darlehen der GmbH finan­ziert hast, dann können Kauf­preis und Darlehen mitein­ander verrechnet werden.

Option 2: Deine opera­tive GmbH hat in den vergan­genen Jahren genü­gend Gewinne erwirt­schaftet, um den Kauf­preis an dich auszahlen zu können.

Die Gewinne der opera­tiven GmbH können über Gewinn­aus­schüt­tungen in die Holding gezogen werden oder über Darlehen in die GmbH geschoben werden, die die Immo­bilie kauft.

Option 3: Wenn du privat gar nicht so viel Cash auf einmal benö­tigst oder wenn in der GmbH noch nicht genü­gend Kapital vorhanden ist, um den Kauf­preis zu finan­zieren, kannst du der GmbH auch ein Verkäu­fer­dar­lehen geben. Dieses Darlehen tilgt die GmbH dann aus ihren künf­tigen Erträgen.

Option 4: Die GmbH holt sich ein Bank­dar­lehen für den Kauf der Immobilie.

Option 5: Alle vorhe­rigen Optionen können beliebig mitein­ander kombi­niert werden.

Welche GmbH die Immobilie kaufen sollte

Bislang habe ich immer von der GmbH geschrieben, weil ich erst das Grund­prinzip erläu­tern wollte.

Jetzt sind wir bereit für fort­ge­schrit­tene Steuergestaltungen.

Beginnen wir damit, welcher GmbH du die Immo­bilie nicht verkaufen soll­test: der opera­tiven GmbH.

Die Immo­bilie ist Vermögen und Vermögen soll­test du möglichst von den Haftungs­ri­siken des opera­tiven Geschäfts trennen.

Besser ist es, wenn deine Holding die Immo­bilie kauft.

Das ist meist die beste Option, wenn die Immo­bilie keine oder nur geringe zu versteu­ernde Erträge erwirt­schaftet und das weitere Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zial nicht allzu hoch ist.

Bei hohen Miet­erträgen und Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zial lohnt es sich, über eine Immo-GmbH nachzudenken.

Eine GmbH, die ausschließ­lich eigenes Vermögen verwaltet und nicht gewerb­lich tätig ist, kann bean­tragen, dass auf die Erträge aus Vermie­tung und Verpach­tung keine Gewer­be­steuer gezahlt werden muss.

In einer solchen Immo-GmbH werden somit die Miet­erträge dann nur mit der Körper­schaft­steuer und Soli­da­ri­täts­zu­schlag von zusammen knapp 16% besteuert.

Diesen Steu­er­vor­teil kann die Immo-GmbH natür­lich nur bei entspre­chend hohen Erträgen ausspielen, etwa bei großen oder mehreren Immobilien.

Die Immo-GmbH grün­dest du dann zum Beispiel als Tochter deiner Holding.

Grund­sätz­lich wäre es auch möglich, dass deine Holding selbst ausschließ­lich vermö­gens­ver­wal­tend tätig ist und daher die Gewer­be­steu­er­kür­zung auf Miet­erträge bean­spru­chen kann.

In diesem Artikel erläu­tere ich, warum Unter­neh­me­rinnen und Unter­nehmer zuerst eine gewerb­liche Holding haben und dann bei Bedarf zusätz­lich eine rein vermö­gens­ver­wal­tende Holding oder Immo-GmbH gründen sollten.

Nur mit einer Immobilien-Steuerberatung

Selbst­ver­ständ­lich soll­test du dich bei allen Immo­bi­lien-Geschäften steu­er­lich beraten lassen.

Weil Immo­bi­lien ein Spezi­al­thema ist, mit vielen Beson­der­heiten und Stol­per­fallen, würde ich mich immer an eine auf Immo­bi­lien spezia­li­sierte Steu­er­be­ra­tung wenden.

Melde dich gern bei mir, wenn du da eine Empfeh­lung suchst.