Autor der Bestseller »Weniger Steuern & mehr Vermögen« und »GmbH gründen«
In diesem Artikel erfährst du, wann du eine Immobilie persönlich kaufen und wann du die Immobilie stattdessen über die GmbH erwerben solltest.
Dieser Artikel wendet sich speziell an Unternehmerinnen und Unternehmer, die eine eigene GmbH haben und aus dieser auch ein Gehalt beziehen.
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Inhaltsverzeichnis
Wie Immobilien besteuert werden
Privat gehaltene Immobilien haben einen wesentlichen Vorteil: Du kannst sie spätestens nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
In der GmbH ist ein Verkauf hingegen immer steuerpflichtig. Über die 6b-Rücklage (§ 6b EStG) kann die Besteuerung zwar aufgeschoben werden – aber aufgeschoben ist nicht aufgehoben.
Der Vorteil der GmbH liegt in der niedrigeren Ertragsbesteuerung: Wenn die Immobilie zu versteuernde Erträge erzielt, dann werden diese in einer GmbH mit 30% besteuert, in einer ausschließlich vermögensverwaltenden GmbH sogar nur mit rund 16%.
Bei privaten Immobilien werden die Miet-Erträge im persönlichen Einkommen besteuert.
Was das für selbst genutzte Immobilien bedeutet
Wenn du in der Immobilie selbst wohnen möchtest, dann ist die Schlussfolgerung klar: Eine selbst genutzte Immobilie solltest du immer privat kaufen.
Denn wenn du selbst darin wohnst, erwirtschaftet die Immobilie keine Erträge und ohne Erträge greift der Steuervorteil der GmbH nicht.
Hinzu kommt, dass du eine selbst genutzte Immobilie schon deutlich früher steuerfrei verkaufen kannst – du musst nicht die vollen 10 Jahre warten.
Wenn du die Immobilie nach dem Kauf ausschließlich selbst bewohnst, kannst du sie jederzeit steuerfrei verkaufen.
War die Immobilie zeitweilig vermietet, reicht es für einen steuerfreien Verkauf, wenn du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast.
Für das eigene Verständnis lohnt es sich, die entscheidenden Passagen im Gesetz selbst nachzulesen. Alles Wichtige zum steuerfreien Verkauf von Immobilien findest du im Einkommensteuergesetz § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1.
Wie du den Kauf von Miet-Immobilien gestalten kannst
Bei vermieteten Immobilien im Privateigentum werden die Mieterträge als persönliches Einkommen versteuert.
Für Angestellte und Selbständige mit Einzelunternehmen bedeutet das zwangsläufig eine recht hohe Besteuerung: Die Mieterträge kommen zu ihrem Gehalt oder dem selbständigen Einkommen hinzu.
Wenn sie ohne die Mieterträge schon mehr als 60.000 Euro pro Jahr verdienen, wird jeder Euro zusätzliches Einkommen im Spitzensteuersatz von 42% besteuert – also auch die Mieterträge.
Mit einer GmbH hast du jedoch mehr Spielraum: Denn du bestimmst, wie viel Gehalt du dir auszahlst.
Steuerlich am geschicktesten ist es, wenn du dir nicht mehr Gehalt auszahlst, als du für deinen Lebensunterhalt benötigst. Wenn du verstehen möchtest, warum das so ist, solltest du meinen Bestseller Weniger Steuern & mehr Vermögen lesen.
Hast du private Miet-Erträge, kannst du dir ein entsprechend geringeres Gehalt auszahlen. Durch das geringere Gehalt erhöht sich der Gewinn in der GmbH.
So verschiebst du die Miet-Erträge wirksam in die GmbH, wo sie nur mit 30% besteuert werden statt im Spitzensteuersatz.
Auf diese Weise kommst du in den Genuss beider Vorteile: die Steuerfreiheit nach 10 Jahren nutzen im Privatvermögen und niedrigere Ertragsbesteuerung in der GmbH.
Erst wenn deine Mieteinnahmen höher sind, als du für deinen Lebensunterhalt benötigst, lohnt es sich, über eine Immo-GmbH nachzudenken.
Welche Immobilien du auf keinen Fall persönlich kaufen solltest
Falls du planst, eine Gewerbe-Immobilie zu kaufen, die dann deine Operativ-GmbH nutzen soll, dann kauf diese auf keinen Fall persönlich.
Überlässt ein Gesellschafter seiner GmbH betriebsnotwendiges Vermögen, begründet dies einen gemeinsamen Betrieb aus der Gewerbe-Immobilie und den GmbH-Anteilen.
Wenn du dann später die Immobilie verkaufst oder anderweitig vermietest, resultiert das in einer Aufspaltung des gemeinsamen Betriebs.
Diese Betriebsaufspaltung führt zur Aufdeckung der stillen Reserven und eine hohen Steuerzahlungen.
Hol dir das Eigenkapital als Darlehen von der GmbH
Auch wenn du eine Immobilie privat kaufst, solltest du das Eigenkapital nicht aus deinem persönlich versteuertem Einkommen nehmen.
Stattdessen solltest du dir das Eigenkapital als Darlehen von deiner GmbH holen. Mit einem Gesellschafterdarlehen kannst du das Kapital der GmbH nutzen, ohne es persönlich versteuern zu müssen.
Wenn du das Eigenkapital aus deinem persönlich versteuertem Einkommen nimmst, so hast du dir in der Vergangenheit mehr Gehalt ausgezahlt, als du für den Lebensunterhalt benötigst.
Höchstwahrscheinlich hast du dieses zusätzliche Gehalt im Spitzensteuersatz von 42% versteuert. Von 100 Euro Gehalt vor Steuern, verbleiben nach Steuern dann nur noch 58 Euro. Falls du Kirchensteuer zahlst, dann bleibt noch weniger übrig.
Gewinne in der GmbH werden nur mit rund 30% besteuert. Von 100 Euro vor Steuern bleiben in der GmbH nach Steuern noch 70 Euro.
Wenn du dir das Eigenkapital aus der GmbH holst, hast du somit rund 20% mehr Eigenkapital zur Verfügung (70 Euro von 100 Euro, statt nur 58 Euro).
In diesem Artikel erfährst du, wie du rechtssicher ein Darlehen von deiner GmbH erhalten kannst.
Dieses Beispiel zeigt wunderbar, wie viel Gestaltungsspielraum du als Unternehmerin oder Unternehmer mit einer GmbH gewinnst.
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