Immobilie privat kaufen oder lieber über die GmbH?
Immobilie privat kaufen oder lieber über die GmbH?

Immobilie privat kaufen oder lieber über die GmbH?

Picture of von Alexander Keck
von Alex­ander Keck 

Autor der Best­seller »Weniger Steuern & mehr Vermögen« und »GmbH gründen«

In diesem Artikel erfährst du, wann du eine Immo­bilie persön­lich kaufen und wann du die Immo­bilie statt­dessen über die GmbH erwerben solltest.

Dieser Artikel wendet sich speziell an Unter­neh­me­rinnen und Unter­nehmer, die eine eigene GmbH haben und aus dieser auch ein Gehalt beziehen.

Abon­niere meinen News­letter, damit ich dich über neue Artikel wie diesen auf dem Laufenden halten kann.

Inhaltsverzeichnis

Wie Immobilien besteuert werden

Privat gehal­tene Immo­bi­lien haben einen wesent­li­chen Vorteil: Du kannst sie spätes­tens nach 10 Jahren steu­er­frei verkaufen.

In der GmbH ist ein Verkauf hingegen immer steu­er­pflichtig. Über die 6b-Rück­lage (§ 6b EStG) kann die Besteue­rung zwar aufge­schoben werden – aber aufge­schoben ist nicht aufgehoben.

Der Vorteil der GmbH liegt in der nied­ri­geren Ertrags­be­steue­rung: Wenn die Immo­bilie zu versteu­ernde Erträge erzielt, dann werden diese in einer GmbH mit 30% besteuert, in einer ausschließ­lich vermö­gens­ver­wal­tenden GmbH sogar nur mit rund 16%.

Bei privaten Immo­bi­lien werden die Miet-Erträge im persön­li­chen Einkommen besteuert.

Was das für selbst genutzte Immobilien bedeutet

Wenn du in der Immo­bilie selbst wohnen möch­test, dann ist die Schluss­fol­ge­rung klar: Eine selbst genutzte Immo­bilie soll­test du immer privat kaufen.

Denn wenn du selbst darin wohnst, erwirt­schaftet die Immo­bilie keine Erträge und ohne Erträge greift der Steu­er­vor­teil der GmbH nicht.

Hinzu kommt, dass du eine selbst genutzte Immo­bilie schon deut­lich früher steu­er­frei verkaufen kannst – du musst nicht die vollen 10 Jahre warten.

Wenn du die Immo­bilie nach dem Kauf ausschließ­lich selbst bewohnst, kannst du sie jeder­zeit steu­er­frei verkaufen.

War die Immo­bilie zeit­weilig vermietet, reicht es für einen steu­er­freien Verkauf, wenn du die Immo­bilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden voran­ge­gan­genen Kalen­der­jahren selbst bewohnt hast.

Für das eigene Verständnis lohnt es sich, die entschei­denden Passagen im Gesetz selbst nach­zu­lesen. Alles Wich­tige zum steu­er­freien Verkauf von Immo­bi­lien findest du im Einkom­men­steu­er­ge­setz § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1.

Wie du den Kauf von Miet-Immobilien gestalten kannst

Bei vermie­teten Immo­bi­lien im Privat­ei­gentum werden die Miet­erträge als persön­li­ches Einkommen versteuert.

Für Ange­stellte und Selb­stän­dige mit Einzel­un­ter­nehmen bedeutet das zwangs­läufig eine recht hohe Besteue­rung: Die Miet­erträge kommen zu ihrem Gehalt oder dem selb­stän­digen Einkommen hinzu.

Wenn sie ohne die Miet­erträge schon mehr als 60.000 Euro pro Jahr verdienen, wird jeder Euro zusätz­li­ches Einkommen im Spit­zen­steu­er­satz von 42% besteuert – also auch die Mieterträge.

Mit einer GmbH hast du jedoch mehr Spiel­raum: Denn du bestimmst, wie viel Gehalt du dir auszahlst.

Steu­er­lich am geschick­testen ist es, wenn du dir nicht mehr Gehalt auszahlst, als du für deinen Lebens­un­ter­halt benö­tigst. Wenn du verstehen möch­test, warum das so ist, soll­test du meinen Best­seller Weniger Steuern & mehr Vermögen lesen.

Hast du private Miet-Erträge, kannst du dir ein entspre­chend gerin­geres Gehalt auszahlen. Durch das gerin­gere Gehalt erhöht sich der Gewinn in der GmbH.

So verschiebst du die Miet-Erträge wirksam in die GmbH, wo sie nur mit 30% besteuert werden statt im Spitzensteuersatz.

Auf diese Weise kommst du in den Genuss beider Vorteile: die Steu­er­frei­heit nach 10 Jahren nutzen im Privat­ver­mögen und nied­ri­gere Ertrags­be­steue­rung in der GmbH.

Erst wenn deine Miet­ein­nahmen höher sind, als du für deinen Lebens­un­ter­halt benö­tigst, lohnt es sich, über eine Immo-GmbH nachzudenken.

Welche Immobilien du auf keinen Fall persönlich kaufen solltest

Falls du planst, eine Gewerbe-Immo­bilie zu kaufen, die dann deine Operativ-GmbH nutzen soll, dann kauf diese auf keinen Fall persönlich.

Über­lässt ein Gesell­schafter seiner GmbH betriebs­not­wen­diges Vermögen, begründet dies einen gemein­samen Betrieb aus der Gewerbe-Immo­bilie und den GmbH-Anteilen.

Wenn du dann später die Immo­bilie verkaufst oder ander­weitig vermie­test, resul­tiert das in einer Aufspal­tung des gemein­samen Betriebs.

Diese Betriebs­auf­spal­tung führt zur Aufde­ckung der stillen Reserven und eine hohen Steuerzahlungen.

Hol dir das Eigenkapital als Darlehen von der GmbH

Auch wenn du eine Immo­bilie privat kaufst, soll­test du das Eigen­ka­pital nicht aus deinem persön­lich versteu­ertem Einkommen nehmen.

Statt­dessen soll­test du dir das Eigen­ka­pital als Darlehen von deiner GmbH holen. Mit einem Gesell­schaf­ter­dar­lehen kannst du das Kapital der GmbH nutzen, ohne es persön­lich versteuern zu müssen.

Wenn du das Eigen­ka­pital aus deinem persön­lich versteu­ertem Einkommen nimmst, so hast du dir in der Vergan­gen­heit mehr Gehalt ausge­zahlt, als du für den Lebens­un­ter­halt benötigst.

Höchst­wahr­schein­lich hast du dieses zusätz­liche Gehalt im Spit­zen­steu­er­satz von 42% versteuert. Von 100 Euro Gehalt vor Steuern, verbleiben nach Steuern dann nur noch 58 Euro. Falls du Kirchen­steuer zahlst, dann bleibt noch weniger übrig.

Gewinne in der GmbH werden nur mit rund 30% besteuert. Von 100 Euro vor Steuern bleiben in der GmbH nach Steuern noch 70 Euro.

Wenn du dir das Eigen­ka­pital aus der GmbH holst, hast du somit rund 20% mehr Eigen­ka­pital zur Verfü­gung (70 Euro von 100 Euro, statt nur 58 Euro).

In diesem Artikel erfährst du, wie du rechts­si­cher ein Darlehen von deiner GmbH erhalten kannst.

Dieses Beispiel zeigt wunderbar, wie viel Gestal­tungs­spiel­raum du als Unter­neh­merin oder Unter­nehmer mit einer GmbH gewinnst.

War dieser Beitrag für dich hilf­reich? Falls dieser Beitrag noch nicht alle deine Fragen zum Thema beant­wortet, schreibe mir bitte eine E‑Mail an feedback@unternehmergold.de (kopiere bitte die URL dieses Beitrags in deine E‑Mail, damit ich einfa­cher zuordnen kann, worauf du dich beziehst).

Abon­niere die Steuer-Nuggets 

Dann erhältst du jeden Donnerstag wert­volle Tipps, mit denen du Steuern sparst und schneller Vermögen aufbaust.

Gleich in den ersten E‑Mails zeige ich dir die 5 größten Steuerhebel.

Portrait-lachend-250px-250px

Abonniere die Steuer-Nuggets 

Dann erhältst du jeden Donnerstag Tipps, mit denen du Steuern sparst und schneller Vermögen aufbaust.

Gleich zum Start zeige ich dir die 5 größten Steuerhebel.